中国房企20年变局:孙宏斌退场时 谁是下个许文强

时间:2017-07-25 16:11:45 来源:
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作者:格隆汇·三个火枪手

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1997年,朱镕基到深圳调研,万科董事长王石受邀向他汇报工作。王石对朱镕基说了这么一句话:“我不认为2到3年内,住宅行业能成为国民经济的支柱产业。”

王石说这句话的背景,是当时中国的房改虽已经进行了近20年,但住宅中商品房的比例仅占30%多,60%以上是各级政府的福利房。

片刻沉默后,朱镕基反问,“如果取消福利房分配制度,房地产行业能成为支柱产业吗?”

不到一年,朱镕基就把自己的假设变成了现实:1998年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝,中国房改向着货币化、市场化的方向不可逆转地高歌猛进。

中国最大的财富魔方就此开启,并演绎出一幅80年代经典名剧《上海滩》一样,你方唱罢我登场的恩怨情仇。中间历经数不清的政策调控周期和经济周期转变,各色人等纷纷入局,为之疯狂,或做手套,或独自打拼,中国房企也随之高低起伏,龙头不断更替,像极了民国年间十里洋场的《上海滩》:

爱你恨你,问君知否

似大江一发不收

转千湾,转千滩

亦未平复此中争斗……

一、中国房地产激荡二十年

从1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,实行居民货币化分房开始,到明年(2018年),刚好整整二十年。

第一个十年,乘着改革开放和房改政策的东风,中国房地产市场飞速发展,房企数以万计,但很多在过于轻松赚到第一钵金子后,茫然无措,最终各种瞎折腾而消失无踪。深圳股市代码前十位,当年几乎都是做地产的,现如今已不知所踪。

第一个十年大浪淘沙,在第二个十年形成了中国房地产企业万科“一超”,绿地、中海、保利等“多强”的局面,2007年后招商地产、保利地产、万科、金地集团四家房企在A股最活跃,被封为“招保万金”,而港股上备受追捧的“带头大哥”,则一直是房地产“传统贵族”,央企中的中海外、华润置地。

行业最大的变化,来源于最近这三年:恰逢房地产销售大年,在房价高企、调控政策摇摆不定的背景下,部分企业选择了“节制”,而部分企业却逆势大扩张,一场豪赌之下,房地产格局发生天翻地覆的变化。

恒大、碧桂园强势崛起,挤进销售榜前列。2016年恒大更是夺得榜首,打破多年来万科一超局面,而今年上半年的销售冠军,更是由碧桂园夺得:

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资料图

从上面排名表格中可以看到融创、恒大和碧桂园在榜单的销售额排名不断上升,且保持稳定的高增速。2016年商品房销售面积增速达到22.5%,而碧桂园、融创中国和中国恒大的销售增速名列大型房企前三:

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资料图

碧桂园和恒大已居前三,今年融创销售目标是3000亿,保利销售目标也是3000亿,中海地产销售目标为2100亿,绿地为3060亿元,以新秀融创的增速,赶超中海外、绿地、保利是迟早的事。

在融创收购万达的签约会议上,王健林如是阐述:通过此次转让,融创得到13个万达城,4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。

碧桂园、恒大和融创,俨然成为房企新的三驾马车。

根据克尔瑞的数据,三驾马车在销售额和增速数据上都远超过TOP50的房地产企业。

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资料图

房地产格局变更甚至传导至二级市场。

长期以来,港股内房股,除了传统的华润置地、中海外能被外资看上眼,多数内房一直保持低估值,而今年内房三驾马车股价势如破竹,纷纷打破历史估值。

考虑到万科已经彻底“国企化”,竞争力不复往日,“恒大+碧桂园+融创”这个三巨头组合,大概率将是未来几年中国地产的第一集团——这是一个中国地产行业过去20年都不曾出现过的“草根组合”。

我们唯一不能确定的是:会延续到未来几年?

二、三驾马车:许文强与丁力是怎样胜出的?

《上海滩》的开始剧情是这样的:未来将叱咤风云的许文强衣衫褴褛,神情憔悴,孤身一人,在上海街头踽踽独行。

回顾历史,中国房地产也不是只涨不跌的,基本保持2-3年一个小周期。时势造英雄,每次周期更替,几乎都是行业资源重新整合与洗牌的时机,行业龙头也随之更替。

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资料图

在招保万金时代,中国房地产巨头,几乎都是国企。房地产是高杠杆行业,资金永远是最重要的一环,无论是融资成本还是融资能力,国企都有巨大的优势。

但,国企出手,永远不会有民企的“狠”——尤其是要赌身家性命的逆周期时候。

国企开发商不大会逆周期拿地,尤其是逆政策周期。顺周期拿地,意味着高土地成本,规模上很难做大。三驾马车能脱颖而出,核心原因之一,就是在上一轮调控周期中大胆扩表,押对注,做大了规模。

2008年世界经济危机后,全球进入低利率周期,杠杆成本低,给了恒大、碧桂园、融创一个极佳的加杠杆时间窗口。

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